18 – Litiges et vices cachés en construction

18. Litiges et vices cachés en construction, aspects techniques

 

Fondasol réalise des expertises géotechniques dans le domaine de litiges et vices cachés en construction selon les procédures établies suite à une expérience de 25 ans dans ce domaine.

Définitions :

Pour que la garantie contre les vices cachés s’applique, les différentes conditions doivent être remplies:

  1. le vice doit être nuisible à l’usage de la chose vendu;
  2. il doit avoir une certaine gravité;
  3.  il doit être caché;
  4.  inconnu de l’acheteur et;
  5. antérieur à la vente.

Un vice qui n’aurait  pas de rapport avec l’usage de la chose serait sans doute un défaut mais ce ne sera pas un vice rédhibitoire donnant ouverture aux recours prévus par les articles 1522 C.c. et ss.

Le vice apparent est celui dont l’acheteur a pu lui-même connaître l’existence. Faribault le décrit ainsi: « Le vice apparent par excellence, c’est celui qui saute aux yeux, celui qui se manifeste à première vue à une personne peu avertie.  Le code ne s’en tient cependant pas à cette définition.  Il considère comme apparents les vices dont une personne suffisamment avertie aurait dû s’apercevoir si elle avait pris soin d’examiner la chose qu’elle voulait acheter ». 

Sur ce point, on tient généralement que le défaut est apparent s’il pouvait être perçu par l’acheteur ayant pris toutes les précautions raisonnables.  Mais que doit-on entendre par « précautions raisonnables »?  L’acheteur inexpérimenté doit-il se faire accompagner par quelqu’un qui connaît bien en la matière?  En effet, un vice peut être considéré comme apparent, lorsqu’échappant aux yeux d’un acheteur inexpérimenté, il aurait pu être constaté par quelqu’un de plus compétent. Un défaut n’est pas caché par cela seul que l’acheteur ne l’a point vu: si celui-ci n’a fait de la chose qu’un examen superficiel, il ne peut se prévaloir d’un défaut qu’il dépendait de lui de remarquer.

En matière immobilière, l’examen de la chose vendue est nécessaire.  Il s’agit d’un examen normal, on n’exigera pas le recours à des mesures inhabituelles comme le creusement du sol autour des fondations d’une maison ou la démolition partielle d’un édifice.  Le vice est en effet caché s’il ne peut être aperçu qu’au moyen d’un travail qu’il n’est pas dans l’usage de faire.

« Les tribunaux ont un large pouvoir d’appréciation pour décider si le vice était vraiment caché, si l’acheteur a été suffisamment diligent et prudent et si, en fin de compte, le vice n’aurait pu être décelé en faisant appel aux connaissances d’un homme de l’art.  Ce sont des circonstances de fait qui permettent à l’acheteur de bénéficier de la garantie ou de s’en voir refuser les bienfaits ».

De même, Léon Faribault (1961) déclare: « Le législateur ne vient pas au secours de l’imprudent qui achète les yeux fermés.  L’acheteur doit regarder, examiner et même s’informer avant de se décider à acheter.  Un vice dont il aurait pu se rendre compte s’il avait pris les précautions requises devient un vice apparent en autant qu’il est concerné« 

La qualification du vice de construction, caché ou apparent, est une question de droit, ‘Placement Jacpar Inc. c. Benzakour, 1989, R.J.Q. 2309 (C.A.), 2319, juge LeBel’.

 Nécessité d’expertise de bâtiment (inspection préachat)

Dans le cas des constructions neuves, il a été reconnu dans plusieurs décisions que l’acheteur n’avait pas à recourir à un expert car il était en droit de présumer que la construction avait été bâtie avec les matériaux adéquats et selon les règles de l’art. Comme souligne Monsieur le juge Paul Corriveau dans la cause « Faucher c. Ringuette » (1994), « il ne suffit pas de prétendre que l’immeuble est de construction récente pour se disculper de toute vérification pour transmettre le fardeau sur les épaules du vendeur ».

L’Honorable juge Jean-Jude Chabot dans la cause « Hubert c. Aubry » (1993) précise: « La loi n’exige pas la perfection, mais exige tout de même une certaine prudence, pour ne pas dire une prudence certaine, de l’acheteur qui doit voir ce qui est visible et qui doit pouvoir en apprécier la gravité.  Chaque cas est un cas d’espèce en ce sens que c’est l’ensemble des circonstances du cas qui permettra au tribunal d’apprécier le caractère des vices en litige.  Parmi ces circonstances, on retrouve le statut du vendeur, le statut de l’acquéreur, la nature, l’âge et le prix du bâtiment, le type de vice et la conduite des parties« .  À ce sujet l’honorable juge Guy Tremblay (Tremblay c. Lebel, 1992) déclare: «Répétons que cette prudence d’avoir recours aux services d’un expert dépend de certains facteurs, tel :

  1. la date de la construction de la maison;
  2. son état d’entretien et de réparation;
  3. l’endroit où elle set situé;
  4. la configuration du terrain;
  5.  la façon dont les fondations sont construites, et;
  6. les indices qui peuvent laisser croire que des dommages ont préalablement été causés« .

Vice du sol

Il faut noter que certains géotechniciens ne sont pas d’accord avec l’utilisation du mot `vice du sol‘.  Pierre Martin, 1997, dans son ouvrage intitulé ‘La géotechnique, principes et pratiques‘, écrit à ce sujet: `Selon l’article 1792 CC (Code civil), le juriste peut accuser le sol d’être vicieux; pour lui, le sol est n’importe quel matériau terrestre qui supporte un ouvrage, ainsi que le lieu où il se trouve.‘  Avec ce type d’approche il ne peut exister de vice de sol mais plutôt on doit parler de vice de construction.  En effet, le sol de fondation est un matériau naturel; ses propriétés mécaniques sont telles qu’elles sont.  En construisant sur un sol donné, on devra tenir compte de la capacité portante des sols en place pour concevoir les fondations d’une construction.  Du point de vue mécanique des sols, il est possible de construire sur tout type de sol en utilisant les techniques de mécanique des sols actuellement en vigueur.  Donc, il serait plus juste de parler de vice de construction et non pas de vice de sol.

L’expert retenu par une partie doit respecter des règles techniques et juridiques pour bien mener son travail d’expertise.

Selon (J. S. Ward, 1986), un ingénieur légiste doit posséder deux qualifications essentielles:

Ingénieur légiste (Expert), vu par la jurisprudence

Dans la cause 2842-1733 Québec inc. c. Ville de Montréal et 2842-1733 Québec inc. c. Allsate du Canada, le 28 janvier 1998, l’honorable juge André Rochon, J.C.S., a rappelé les principes applicables dans le cas où un expert est présenté devant un tribunal pour exposer les faits techniques en relation avec le sujet en litige.

Selon l’honorable juge André Rochon, les tribunaux ont élaboré deux types de critères pour apprécier le témoignage d’un expert: ceux reliés à l’expertise même et ceux reliés à l’expert.

Selon l’honorable juge André Rochon:

Un ingénieur ne doit pas se substituer au juge pour trancher une cause. Il devra plutôt l’y assister en livrant ses connaissances, ses données objectives et son opinion (G. Léonard).

Expert vu par la jurisprudence (Landry, rev de Bar, T40, 1980)

  1. Comment qualifie-t-elle l’expert? Droit à l’opinion. Il ne s’agit cependant pas d’une licence sans limite mais soumis à certaines règles d’admissibilité;
  2. Comment voit-elle son rôle? Les experts ne seront d’aucune aide si leur connaissance n’intervient pas dans le litige. Leur témoignage devient souvent le fond du jugement;
  3. En quoi s’en plaint-elle? (lacunes, divergences d’opinions et contradiction aux témoignages et rapport);
  4. Comment voit-elle l’expert en regard des règles de preuve? (Critères d’appréciation de la preuve : pertinence, valeur probante, crédibilité).

Selon Ghirotto (1997), les juges ont tendances à qualifier systématiquement des témoins quelle que soient leur formation et leur expérience.  Ne pas qualifier un témoin en particulier peut être perçu par le magistrat comme l’origine d’une in-équité fondamentale (quand les deux parties présentent des experts) ou une ingérence dans la liberté des parties et de leurs preuves.  Le juge a ainsi tendance, même lorsqu’il doute des compétences du témoin, à qualifier systématiquement le témoin et à reporter sa discrétion sur la force probante du témoignage d’expert.  Cette tendance est grave.  Bien que la qualification préalable ressemble de plus en plus à une formalité, Ghirotto, soutient qu’elle est, au contraire, fondamentale à l’utilisation cohérente et éclairée des possibilités scientifiques et techniques. Étant donné l’importance des éléments de preuve physique ou matérielle, il est primordial de contrôler plus fermement les compétences et capacités des spécialistes présentés par les parties (Ghirotto, 1997).

L’expérience devant les tribunaux conforment l’avis de Ghirotto (1997). Ce qui se traduit par des jugements discutables du point de vue technique.

Objectif d’une expertise légale

  1. Protection des indices
  2. Acquisition des indices physiques
  3. Entrevue avec des témoins
  4. Sondages
  5. Essais sur place
  6. Données existantes avant l’événement
  7. Organisation et événements humains
  8. Analyse des données
  9. Rapport d’expertise

Le rapport d’expertise préparé par Fondasol traite, entre autre, les sujets suivants :

  1. Mandat de l’expertise;
  2. Historique du problème;
  3. Données existantes avant l’expertise;
  4. Données des visites des lieux;
  5. Travaux de chantier;
  6. Essais et analyses de laboratoire;
  7. Essais sur place;
  8. Données d’arpentage et de mouvements de sol;
  9. Calculs et analyses effectués;
  10. Interprétation des données recueillies;
  11. Recommandations et commentaires;
  12. Solutions proposées
  13. Références bibliographiques techniques utilisées;
  14. Photos en couleurs et croquis annexés au rapport

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